いつかはREITを買いたい。過去15年で最もアウトパフォーム

過去15年で最もアウトパフォームした資産はREITみたいです。

資産運用会社であるJP Morgan Assetが”Guide to Market”という投資情報をまとめたプレゼンの資料を定期的に発行しています（リンク）。

非常に勉強になる資料なので一読をお勧めします。

資料では色々な資産クラスの2004年から2018年までのパフォーマンスをまとめています。

上記の様に9つの資産クラスに分類しています。

REIT・・・不動産投資信託(FTSE NAREIT)
EM Equity・・・新興国株式 (MSCI EME)
Large Cap・・・大型株(S&P 500)
Small Cap・・・中小型株(Russell 2000)
High Yield・・・ハイイールド債券
DM Equity ・・・先進国株式(MSCI EAFE)
Fixed Income・・・債券 (Bloomberg Barclays US Aggregate)
Cash・・・現金
Commodity・・・コモディティ (Bloomberg Commodity Index)

また各資産に分類した場合のパフォーマンスをAsset Allocationとしています。以下の配分です。

・S&P 500　25%
・Russell 2000　10%
・MSCI EAFE　15%
・MSCI EME　5%
・Bloomberg Barclays US Aggregate　25%
・Bloomberg Barclays 1-3m Treasury 5%
・Bloomberg Barclays Global High Yield Index　5%
・Bloomberg Commodity Index　5%
・NAREIT Equity REIT Index　5%

年率リターンはREITがトップ。リスクを加味するとHigh Yeildが優れている

当面は個別株勝負も、REITは将来的に組み入れたい

右側のAnn.が04年－18年の平均年率リターンです。

その横がボラティリティです。四半期のリターンの標準偏差を基に計算しています。

まずREITの平均リターンが高いことがわかります。

08年の金融危機後もトップパフォーマンスの年が多いですね。

自分は現状はREITを全く保有していません。

まだ自分の資産規模（借り入れを除く）は3000万円弱で、

大きく資産規模を伸ばすには個別株式が最適だと考えているからです。

株式は上記ではだいたい年率5%-8%ですが

年率数十%、伸びる個別株を頑張って当てたいと思っています。

自分の資産規模が1億円見えるような規模、例えば7千万円を超えてきたら、REITも組み入れたいと思っています。

一方、コモディティは酷いですね・・・

08年以降は、基本的にネガティブパフォーマンスで、平均を上回っているのは16年くらいです。

ボラティリティも高いですし、リターンも高いですし、今後も無視でいいですね。

High Yieldも魅力的なオプション

High Yieldの優秀さも際立ちます。

リターンは株式と同等ですが、リスクは低いです。

但し満期保有する場合はリターンはよくて、一桁%後半です。

100万円投資しても、年7万円のリターンです。

なので資産規模が小さい内に投資しても、大きく資産を伸ばすことはできません。

それでも資産の増加額幅を大きくするには、レバレッジという手段があります。

あくまで例ですが元手500万円でハイイールドに投資して7%の利回りだ年35万円ですが、

そのハイイールドを担保に更に500万円を金利3%で借りれば、

リターンが35万円×2=70万円、引くことの金利コスト15万円で、35万円だったリターンが55万円に増えます。

そもそもハイイールドを担保にする様な投資方法には

一定の資産規模や投資額（例：数億円）が必要になります。

なので自分は資産規模が数億円いかないとハイイールドは手を出さないと思います。

ただ適正なレバレッジをかけることは、投資で資産を増やす上で重要なポイントです。

そういう観点で投資を考えることは重要ですね。

（不動産は身近なレバレッジをかける方法ですね）。

ハイイールド投資×レバレッジに関しては下記の本に詳しく書かれています。

投資はレバレッジをどう上手くかけるか、という点を再認識させられる良書です。

今回は、以上です。それでは、うみがめみたいに気長に株を楽しみましょう！

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